Câu 1. Theo quy định pháp luật, hợp đồng dân sự là gì? Có các loại hợp đồng dân sự chủ yếu nào?

Trả lời: Theo Điều 385 Bộ luật dân sự (BLDS) năm2015: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự trong các giao dịch. Có 06 loại hợp đồng chủ yếu được quy định tại Điều 402 BLDS 2015, gồm:

Hợp đồng song vụ: là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau (như: Hợp đồng cho vay tài sản, Hợp đồng mua bán tài sản).

Hợp đồng đơn vụ: được hiểu là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ (như: Hợp đồng tặng cho tài sản).

Hợp đồng chính: là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ. Hợp đồng phụ: là hợp đồng, mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính. Ví dụ như hợp đồng vay tài sản và hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng vay: hợp đồng vay tài sản là hợp đồng chính, hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng phụ.

Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba: là hợp đồng mà các bên giao kết hợp đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ, người thứ ba được hưởng lợi ích từ việc thực hiện nghĩa vụ đó (còn gọi là Hợp đồng bảo lãnh của bên thứ ba)

Hợp đồng có điều kiện: là hợp đồng mà việc thực hiện, phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.

Câu 2. Khi thỏa thuận, soạn thảo, ký kết hợp đồng dân sự, các bên cần phải lưu ý các vấn đề gì?

Trả lời: Khi thỏa thuận, soạn thảo, ký kết hợp đồng dân sự cần phải lưu ý các vấn đề cơ bản sau đây:

Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng: Nếu chủ thể là pháp nhân phải có đầy đủ tư cách pháp nhân, được quyền tham gia ký kết các giao dịch dân sự. Còn chủ thể là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và phải tự nguyện tham gia giao dịch dân sự đó.

Hình thức của hợp đồng: Tùy theo hợp đồng cụ thể mà pháp luật quy định điều kiện bắt buộc cho hình thức của hợp đồng: Nếu pháp luật quy định phải lập thành văn bản, phải đăng ký hoặc công chứng, chứng thực thì bắt buộc phải thực hiện theo quy định này. 

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự: Ngoài việc các bên phải tự nguyện, bình đẳng tham gia giao dịch dân sự, các thỏa thuận trong hợp đồng dân sự không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.Ví dụ như: hàng hóa trong giao dịch phải không thuộc các trường hợp bị cấm.

Quyền và nghĩa vụ của các bên: là nội dung quan trọng mà các bên cần thỏa thuận và quy định chi tiết trong hợp đồng. Pháp luật có quy định các quyền và nghĩa vụ cơ bản trong một giao dịch dân sự, ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận thêm phù hợp với thực tế và nhu cầu của các bên nhưng phải tuân thủ quy định pháp luật. Sau khi giao kết hợp đồng, các bên căn cứ hợp đồng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Phương thức thanh toán và giá cả. Đây là cũng là nội dung chính của hợp đồng. Trong thực tế, phương thức thanh toán và giá cả là vấn đề thường xảy ra tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Điều khoản “Phạt vi phạm hợp đồng”: Trong trường hợp một bên vi phạm thì bị phạt vi phạm để bảo vệ cho bên còn lại.

Điều khoản giải quyết tranh chấp: Có nhiều phương thức để giải quyết tranh chấp như thương lượng, hòa giải, khởi kiện… Hợp đồng cần xác định rõ phương thức giải quyết tranh chấp.

Câu 3. Một số loại hợp đồng, giao dịch nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Trả lời: Một số loại hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực, như:

Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng (QSD) đất, như: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất (Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Hợp đồng liên quan đến nhà ở, như: hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thương mại; văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Điều 122 Luật nhà ở).

Một số hợp đồng, giao dịch khác, như:

Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Điều 122 Luật nhà ở 2014, Điều 167 Luật đất đai 2013).

Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ. (Điều 630 BLDS 2015).

Bản dịch tiếng Việt của di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài. (Điều 647 BLDS 2015).

Văn bản về việc bán, tặng cho, thừa kế xe cơ giới của cá nhân (khoản 2 Điều 11 Thông tư 24/2023/TT-BCA ngày 01/7/2023),...

Câu 4. Hợp đồng bị vô hiệu trong những trường hợp nào?

Trả lời: Hợp đồng vô hiệu trong các trường hợp sau:

- Hợp đồng có nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 BLDS).

- Hợp đồng được xác lập do giả tạo, nhằm che giấu một hợp đồng khác (Điều 124 BLDS).

- Hợp đồng được xác lập, thực hiện bởi người chưa thành niên (người dưới 18 tuổi), người mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi và bị người đại diện của người đó yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu (Điều 125 BLDS).

- Hợp đồng được xác lập do có sự nhầm lẫn (Điều 126 BLDS).

- Hợp đồng được xác lập do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép (Điều 127 BLDS).

- Hợp đồng do người không nhận thức, làm chủ hành vi của mình xác lập, thực hiện (Điều 128 BLDS). Ví dụ, người già mất trí nhớ hoặc còn trí nhớ nhưng sức khỏe yếu không điều khiển được hành vi của mình, bị ép buộc ký vào bản di chúc do con, cháu soạn sẵn...

- Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 BLDS).

- Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 408 BLDS).

Câu 5. Theo quy định pháp luật, khi hợp đồng bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý như thế nào?

Trả lời: Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu, gồm có:

- Về giá trị pháp lý của hợp đồng: hợp đồng vô hiệu có hệ quả là: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ các bên kể từ thời điểm giao kết; làm cho hợp đồng không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, cho dù hợp đồng đã được thực hiện trên thực tế hay chưa.

- Về lợi ích vật chất: khi hợp đồng bị vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng bên đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có qua định khác.

- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu: trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng không bao gồm việc bồi thường các thiệt hại về tinh thần. Việc bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu không phải là một loại trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng.

- Xử lý các khoản lợi thu được từ hợp đồng vô hiệu: hoàn trả các lợi ích thu được từ hợp đồng vô hiệu. Những hoa lợi, lợi tức thu được từ việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nếu thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu thì chủ sở hữu được nhận lại, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng bị vô hiệu: trong một số trường hợp, tuy bên có quyền bị vi phạm được yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình nhưng Tòa án có thể xem xét để bảo vệ quyền lợi của người ngay tình (Điều 133, 167 BLDS 2015):

Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 BLDS 2015.

Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Câu 6. Tôi có nhu cầu vay một số tiền, nhưng bên cho vay yêu cầu tôi phải lập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất để đảm bảo việc trả nợ. Xin hỏi, trường hợp này pháp luật quy định như thế nào?

Trả lời:

Căn cứ pháp luật đất đai, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp QSD đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.Thế chấp QSD đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSD đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao QSD đất cho bên nhận thế chấp.

Trợ giúp pháp lý tại xã Tân Hội Đông, huyện Châu Thành

 Còn hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSD đấtchuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, người nhận chuyển nhượng có quyền đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký sang tên QSD đất.

Như vậy, việc chuyển nhượng QSD đất, để bảo đảm cho việc vay tiền, là không đúng quy định pháp luật. Theo pháp luật, trường hợp trên (hợp đồng vay tiền nhưng lại ký kết dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSD đất) là hợp đồng giả tạo (giả cách).Theo Điều 124 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, theo đó: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và chỉ nhằm mục đích vay tiền, thì nên lập hợp đồng vay tiền và thỏa thuận về việc xử lý QSD đất khi hết hạn hợp đồng vay.

Câu 7. Con trai tôi đã lấy vợ và ra ở riêng. Vì vợ chồng con trai hay lục đục cãi nhau nên tôi sợ sau này hai đứa sẽ ly hôn. Tôi muốn tặng cho riêng con trai tôi một căn nhà có được không? Nhà tôi tặng riêng cho con trai thì có cần sự đồng ý của con dâu không?

Trả lời:

Điều 457 BLDS quy định: hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. Theo đó, bên tặng cho là vợ chồng ông có quyền thỏa thuận tặng cho vợ chồng con trai ông hoặc tặng cho riêng con trai ông để làm tài sản riêng. Trường hợp tặng cho hai vợ chồng người con thì phải có sự đồng ý của hai vợ chồng người con. Trong trường hợp tặng cho riêng con trai để làm tài sản riêng thì không cần sự đồng ý của con dâu ông.

Theo Điều 459 BLDS và quy định của Luật Đất đai: hợp đồng tặng cho bất động sản, bao gồm QSD đất và tài sản gắn liền với đất, phải được công chứng, chứng thựchoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật (đất đai là tài sản phải đăng ký QSD đất). Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký./.

                                                                                                                                                                   Thành Trung

                                                                                                                               (Trích từ Chương trình Pháp luật với đời sống tháng 3/2024)