Ngày 31/01/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Nghị định số 49/2026/NĐ-CP). Nghị định có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành.

Theo đó, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định các nội dung, gồm:

- Quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15, gồm: điểm b khoản 2, điểm c khoản 3, điểm d khoản 10, điểm d khoản 13 và khoản 14 Điều 3; khoản 11 Điều 4; khoản 8 Điều 7; khoản 3 Điều 8; khoản 4 Điều 9; khoản 4 và khoản 7 Điều 11; điểm b khoản 3 Điều 12;

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định liên quan đến tổ chức thi hành Luật Đất đai;

- Sửa đổi, bổ sung quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.

Một số quy định cụ thể của Nghị định, như sau:

1. Quy định về xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án (khoản 2 Điều 3 của Nghị định)

- Số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án bao gồm: người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

- Việc xác định số lượng người sử dụng đất được tính như sau:

+ Hộ gia đình sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Nhóm người chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trong phạm vi dự án thì được tính là 01 người sử dụng đất;

- Người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được tính là 01 người sử dụng đất:

+ Có tài sản gắn liền với đất;

+ Có chi phí đầu tư vào đất;

+ Có tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

2. Quy định các trường hợp khác không được bồi thường về đất quy định tại điểm d khoản 10 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 (Điều 4 của Nghị định)

- Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng trước ngày 01/7/2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

- Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau đối với đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý.

3. Quy định các trường hợp không áp dụng bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 (Điều 5 của Nghị định)

- Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.

- Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng.

- Các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và khoản 1, khoản 2 Điều này thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP).

4. Quy định về phân cấp, phân quyền, thẩm quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

- Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã có những thay đổi lớn về thẩm quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể Nghị định đã bãi bỏ các nội dung phân định thẩm quyền, phân quyền phân cấp tại Điều 4, Điều 5 (trừ các điểm i khoản 1, điểm g khoản 2 và điểm d khoản 5), Điều 9 (trừ khoản 3, điểm i và điểm m khoản 4), Điều 10,...và các nội dung có liên quan về trình tự, thủ tục thực hiện tại Phụ lục I kèm theo Nghị định số 151/2026/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

- Đồng thời, tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP Chính phủ giao UBND cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất, nhằm đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế địa phương.

Tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định quy định trong thời gian chưa ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai (theo quy định ban hành chậm nhất đến ngày 01/7/2026) thì UBND tỉnh quyết định việc áp dụng trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành hoặc quyết định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai đối với từng trường hợp cụ thể.

- Để kịp thời triển khai, thực hiện Nghị định số 49/2026/NĐ-CP trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp, ngày 25/02/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã có Công văn số 2307/SNN&MT-QLĐĐ về việc triển khai thực hiện Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ.

Theo đó, đối với nội dung quyết định việc phân cấp, ủy quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước được tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP gắn với xây dựng quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai được giao tại khoản 1 Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang khẩn trương nghiên cứu, tham mưu UBND tỉnh. Do đó, trong thời gian UBND tỉnh chưa ban hành Quyết định phân cấp, ủy quyền các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai, để đảm bảo hoạt động của các cấp, các ngành, cơ quan liên quan không bị gián đoạn, không gây ảnh hưởng đến nhu cầu giải quyết hồ sơ, thủ tục của các tổ chức, cá nhân, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của các địa phương (đặc biệt là tiến độ thực hiện các dự án trọng điểm), tiếp tục thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo thẩm quyền của UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh; UBND cấp xã, Chủ tịch UBND cấp xã theo các quy định pháp luật trước ngày 31/01/2026 (theo Công văn số 506/UBND-KT ngày 19/02/2026) cho đến khi UBND tỉnh ban hành mới.

 Đối với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết trước ngày 31/01/2026 thì cơ quan, người có thẩm quyền đang giải quyết tiếp tục thực hiện./.

Kim Ni