Xác định tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của vợ chồng hay là tài sản của một người

= = =

Anh Nguyễn Văn A và chị Nguyễn Thị H là vợ chồng, kết hôn vào năm 2010, trong quá trình chung sống có tạo lập được Quyền sử dụng đất (viết tắt là QSDĐ) diện tích 500m² , loại đất CLN, đất toạ lạc tại huyện M, tỉnh Đ, giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên cá nhân anh A. Trên diện tích đất 500m² hai vợ chồng có xây dựng một căn nhà, căn nhà chưa được cấp quyền sở hữu nhà. Năm 2021 hai vợ chồng xảy ra mâu thuẫn nên chị H bỏ về nhà cha mẹ ruột.

Năm 2022, anh A chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất và căn nhà trên đất cho chị Lê Thị E, chị E thấy giấy chứng nhận QSDĐ do cá nhân anh A đứng tên và nhà không có quyền sở hữu nên đồng ý chuyển nhượng với giá 2.000.000.000 đồng (chị E đã trả đủ tiền cho anh A và anh A giao đất, nhà cho chị E). Thời điểm anh A chuyển nhượng nhà, đất cho chị E thì anh A và chị H vẫn còn tồn tại quan hệ vợ chồng. Sau khi chuyển nhượng đất và nhà thì chị E dọn về ở và chị thế chấp toàn bộ QSDĐ và căn nhà để vay tiền Ngân hàng với số tiền 1.000.000.000 đồng.

ảnh minh hoạ từ Internet

Năm 2023, chị H về nhà phát hiện anh A đã chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất cho chị E và chị H không đồng ý. Anh A cho rằng diện tích đất do cá nhân anh đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ nên là tài sản của cá nhân anh, việc anh chuyển nhượng đất cho chị E là đúng quy định. Đối với căn nhà anh A thống nhất là tài sản chung của vợ chồng và đồng ý trả lại cho chị H giá trị ½ căn nhà. Chị H tranh chấp với anh A và chị E vì chị H cho rằng nhà và đất chị E nhận chuyển nhượng từ anh A là tài sản chung của vợ chồng chị H và anh A. Chị E và anh A  cho rằng việc chuyển nhượng đất và nhà giữa các bên là đúng quy định của pháp luật, chị E và anh A xác định chị E đã giao đủ tiền cho anh A và anh A đã giao nhà, đất cho chị E nên không đồng ý việc tranh chấp của chị H.

Chị H và chị E, anh A phát sinh tranh chấp nên chị H khởi kiện tại Toà án yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà giữa anh A và chị E; buộc chị E phải trả lại nhà, đất cho chị H bởi hiện nay chị H không còn chỗ ở nào khác.

Đối với vụ án nêu trên làm thế nào để xác định tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản của vợ chồng chị H, anh A hay là tài sản của cá nhân anh A. Việc căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là giấy chứng nhận) để xác định tình trạng tài sản của vợ chồng như thế nào?

 Quy định của Luật Đất đai về đăng ký quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu”.

Như vậy, theo quy định trên nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì đều được thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ họ tên của vợ và của chồng.

- Quy định về tài sản chung của vợ chồng được thể hiện rõ qua Luật Hôn nhân và gia đình. Điều 33, 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.

“Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này”.

Như vậy, có thể khái quát rằng, tài sản mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Để giải thích thế nào là “thời kỳ hôn nhân”, Luật Hôn nhân và gia đình năm có quy định: “Thời kỳ hôn nhân là khoảng thời gian tồn tại quan hệ vợ chồng, được tính từ ngày đăng ký kết hôn đến ngày chấm dứt hôn nhân” (khoản 13 Điều 3 Luật năm 2014). Về thời điểm chấm dứt hôn nhân, Luật năm 2014 có quy định một chương riêng (Chương IV). Theo đó, hôn nhân chấm dứt khi: Ly hôn, do vợ/chồng chết hoặc bị Toà án tuyên bố là đã chết. Từ các quy định trên, thời kỳ hôn nhân là giai đoạn tồn tại quan hệ hôn nhân (theo Luật Hôn nhân và gia đình và Nghị quyết số 35/2000/NQ-QH10 ngày 09 tháng 6 năm 2000 của Quốc hội vê việc thi hành Luật Hôn nhân và gia đình) đến khi chấm dứt hôn nhân (do ly hôn hoặc một trong hai bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết).

Căn cứ các viện dẫn quy định của pháp luật, tác giả quay lại nội dung vụ án đã viện dẫn ở trên. Xác định tài sản chung của vợ chồng anh A và chị H đối với quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay còn có hai quan điểm:

- Quan điểm thứ nhất: Xác định QSDĐ là của cá nhân anh A, bởi căn cứ nội dung thể hiện tại Giấy chứng nhận chỉ cấp cho cá nhân anh A nên chị H cho rằng QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng chị H và anh A là không có căn cứ chấp nhận.

- Quan điểm thứ hai: Xác định QSDĐ là tài sản chung của anh A và chị H (nếu anh A không cung cấp được chứng cứ chứng minh QSDĐ là tài sản riêng của anh A). Và đây cũng là quan điểm của tác giả.

Nhận thấy, Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và gia đình quy định nội dung về tài sản chung của vợ chồng phải được thể hiện rõ trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”. Vì vậy, theo tinh thần quy định trên của pháp luật, anh A cho rằng QSDĐ là tài sản riêng của anh A thì anh A phải chứng minh. Nếu anh A không chứng minh được thì tài sản là QSDĐ anh A và chị H có được trong thời kỳ hôn nhân nên đây là tài sản chung của vợ chồng.

Trên đây là tình huống trao đổi đã gặp trong thực tiễn, rất mong Quý đồng nghiệp, bạn đọc cùng trao đổi để thống nhất quan điểm áp dụng pháp luật khi gặp tình huống tương tự ./.

Võ Thị Trang - VKSND tỉnh Đồng Tháp