= = =

Hợp đồng đặt cọc là một loại giao kết phổ biến trong đời sống kinh tế xã hội. Trên góc độ giao dịch kinh tế, đặt cọc được sử dụng phổ biến do sự đơn giản, cũng như chức năng của đặt cọc tạo ra sự cam kết nghiêm túc, giúp giảm thiểu rủi ro cho cả người mua và người bán, có thể được các bên thỏa thuận sử dụng không những như một biện pháp nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mà còn là dưới tư cách của một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng.  

          Trên góc độ pháp lý, tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

ảnh minh hoạ (nguồn Internet)

Mặc dù được sử dụng phổ biến trong các giao dịch dân sự nhưng không phải tất cả các bên tham gia giao dịch đặt cọc đều hiểu biết, nắm rõ các vấn đề pháp lý liên quan của chế định đặt cọc. Đặc biệt trong vấn đề về hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận phạt vi phạm thường dễ phát sinh tranh chấp, theo đó Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Điều 418 về "Thỏa thuận phạt vi phạm" như sau:

"1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm."

Để làm rõ vấn đề liên quan đến Hợp đồng đặt cọc và phạt cọc, đặt ra tình huống pháp lý sau:

Vào ngày 22/02/2024 bà A và ông B thống nhất làm giấy xác nhận Đặt cọc tiền đất theo đó: bà A đồng ý mua, ông B đồng ý bán thửa đất có diện tích 1.800m².

Về nội dung: Ông B đã đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nêu trên với số tiền 1.600.000.000 đồng (Một tỷ sáu trăm triệu đồng). Ông B cam kết phần đất ông đứng tên không tranh chấp và đó là tài sản do ông quyết định.

Ông B đã nhận 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng) tiền đặt cọc. Hai bên thỏa thuận sẽ thanh toán phần còn lại khi thực hiện thủ tục sang tên giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua tên bà A, khi ấy bà A sẽ đưa đủ tiền cho ông B.

Bên ông B có trách nhiệm làm tất cả thủ tục pháp lý về việc chuyển nhượng đất từ ông B cho bên bà A. Trong trường hợp cần đôi bên hỗ trợ, bên bà A có trách nhiệm đưa tiền cho ông B. Nếu bên ông B nhận tiền cọc rồi mà không thực hiện đúng hợp đồng thì phải đền gấp đôi. Còn nếu bên bà A không đưa tiền đúng như hợp đồng thì xem như mất cọc.

Trong thời gian thực hiện hợp đồng nếu có gì khó khăn hai bên cùng nhau bàn bạc thỏa thuận trên tinh thần hợp tác giúp đỡ tôn trọng để cùng nhau đi đến kết quả tốt đẹp.

Về hình thức: Thỏa thuận này được lập thành 02 bản (mỗi bản có 02 trang) và  có giá trị pháp lý như nhau. Nếu ai sai phạm phải chịu bị xử lý của pháp luật. Hai bên đã đọc ký và hiểu rõ trong hợp đồng lúc tinh thần tỉnh táo nhất, 2 bên thống nhất đồng ý ký tên và điểm chỉ tay.

Quá trình thực hiện hợp đồng bà A phát hiện trước đó, ông B đã chuyển nhượng cho người khác diện tích đất 250m² trong diện tích đất mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng. Do đó bà A khởi kiện yêu cầu ông B trả tiền cọc và bồi thường 700.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Phía ông B cho rằng trước khi giao kết hợp đồng đặt cọc ông B đã gửi cho bà toàn bộ thông tin thửa đất, đã chụp hình và gửi qua Zalo cho bà A giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có điều chỉnh ở trang 04 thể hiện việc chuyển nhượng 250m² đất trước đó, ngoài ra hợp đồng đặt cọc do phía ông B soạn thảo bà A chỉ ký tên nên không đồng ý trả tiền phạt cọc.

Vấn đề đặt ra ở đây là ông B có phải chịu phạt cọc không?

Quan điểm thứ nhất, ông B không phải chịu tiền phạt cọc bởi lẽ ông B đã cung cấp đầy đủ thông tin thửa đất cho bà A để bà soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Việc bà A thể hiện diện tích đất chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc là 1.800m² nhưng thửa đất đã chuyển nhượng trước đó 250m², sau đó bà A và ông B cùng ký hợp đồng này có lỗi một phần của ông B và một phần là lỗi của bà A về việc không xác định rõ ràng diện tích đất được chuyển nhượng. Do cả hai cùng có lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được nên ông B không phải chịu phạt cọc.

Quan điểm thứ hai, ông B phải chịu tiền phạt cọc bởi lẽ ông B là chủ của thửa đất, là người biết rõ toàn bộ thông tin của thửa đất nhưng ông B lại ký tên vào hợp đồng đặt cọc thể hiện nội dung chuyển nhượng diện tích đất 1.800m² trong khi trước đó ông B đã chuyển nhượng 250m² của phần đất này. Ông B tham gia giao kết hợp đồng có trách nhiệm đọc rõ thông tin trong hợp đồng và phải chịu trách nhiệm đối với các thông tin này. Do đó ông B có trách nhiệm chịu tiền phạt cọc do vi phạm dẫn đến việc không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai, rất mong nhận được ý kiến trao đổi của quý đồng nghiệp để bản thân được học hỏi thêm kinh nghiệm.

Mỹ Tiên, Lan Phương – VKSND khu vực 3 thực hiện