= = =

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là loại giao dịch dân sự đặc thù, chịu sự điều chỉnh đồng thời của Bộ luật Dân sự (BLDS) và Luật Đất đai. Trước ngày 01/01/2017, nhiều hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập nhưng không tuân thủ quy định về hình thức (không lập văn bản, không công chứng, chứng thực). Vấn đề đặt ra là khi xảy ra tranh chấp, nên áp dụng BLDS 2005 – theo đó hợp đồng vi phạm hình thức sẽ vô hiệu, hay áp dụng BLDS 2015 – vốn có cơ chế công nhận hiệu lực theo Điều 129. Đây là điểm khó khăn do Điều 688 BLDS 2015 chỉ có quy định chuyển tiếp đối với giao dịch đã “thực hiện xong”, trong khi giao dịch “đang thực hiện” hoặc “chưa thực hiện” chưa được quy định rõ về cơ chế giải quyết.

ảnh minh hoạ (nguồn Internet)

Về nguyên tắc chung: Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 (nay là khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật như sau: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó”. Theo đó, hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể có quy định khác, như quy định hồi tố (có hiệu lực trở về trước) thì mới được áp dụng khác với nguyên tắc chung nhất nêu trên. Khi văn bản quy phạm pháp luật cụ thể không có quy định chuyển tiếp thì phải hiểu là đương nhiên thực hiện theo nguyên tắc chung nêu trên; chỉ quy định chuyển tiếp đối với một số giao dịch thì phải hiểu các giao dịch khác không được quy định sẽ phải được áp dụng nguyên tắc chung nêu trên. Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật là luật chung cho toàn bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Do đó, khi luật chuyên ngành không quy định thì phải áp dụng luật chung và phải trên cơ sở nguyên tắc đó để hiểu quy định của luật chuyên ngành và có đề xuất hướng dẫn hay giải thích cần thiết.

Quy định của Bộ luật dân sự: Khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 quy định về việc áp dụng pháp luật cho các “giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực”, tức là trước ngày 01/01/2017. Theo đó, điểm a của khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì chủ thể giao dịch tiếp tục thực hiện theo quy định của BLDS số 33/2005/QH11 và các văn bản QPPL quy định chi tiết BLDS 33/2005/QHH11, trừ trường hợp các bên của giao dịch dân sự có thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung nội dung, hình thức của giao dịch để phù hợp với Bộ luật này và để áp dụng quy định của Bộ luật này.

Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của BLDS số 33/2005/QH11 và các văn bản QPPL quy định chi tiết BLDS số 33/2005/QH11”.

Như vậy, điểm a nêu trên quy định cho trường hợp giao dịch có “nội dung, hình thức khác” với quy định của BLDS năm 2015. Tuy nhiên, đây là quy định cho các “chủ thể giao dịch”, tức là những người tham gia vào giao dịch, chứ không phải quy định áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.

Tại điểm b của khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”. Như vậy, điểm b này không nêu rõ quy định giành cho các chủ thể của giao dịch như điểm a nhưng việc có vị trí tiếp theo điểm a, quy định cùng về vấn đề giao dịch xác lập trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, “chưa thực hiện” hoặc “đang thực hiện”, chỉ khác là trường hợp có nội dung, hình thức giao dịch phù hợp với BLDS năm 2015, thì được hiểu đây cũng là quy định cho chủ thể của giao dịch; không phải quy định áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.

Tại điểm c khoản 1 Điều 688 quy định: “Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của BLDS số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết BLDS số 33/2005/QH11 để giải quyết”. Quy định của điểm c là áp dụng pháp luật “để giải quyết” tranh chấp. Đây là khác biệt cơ bản so với quy định của điểm a và điểm b. Nhưng quy định “để giải quyết” này mới chỉ cho trường hợp giao dịch dân sự “được thực hiện xong” trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực.

Như vậy, với hợp đồng chưa hoặc đang thực hiện, Điều 688 không đưa ra quy định trực tiếp để giải quyết tranh chấp, nên phải quay về nguyên tắc chung. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực mà chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện thì phải áp dụng pháp luật ở thời điểm xác lập để giải quyết tranh chấp.

BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 đều quy định, nếu giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu. Tuy nhiên, Điều 134 BLDS năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Và Điều 129 BLDS năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó; 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Quy định mới tại BLDS 2015 thể hiện xu hướng coi trọng thực chất hơn hình thức, bảo đảm ổn định giao dịch, giảm thiểu tranh chấp.

Tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về QSDĐ: “Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật liên quan”.

Do đó, việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức và theo quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 đã viện dẫn thì không thể cho rằng hợp đồng đó có “nội dung, hình thức” phù hợp với quy định của BLDS năm 2015.

Một giao dịch được quy định là vô hiệu hay có hiệu lực đã đi kèm theo quy định về xử lý. Cho nên, không thể hiểu là khi giải quyết thì áp dụng pháp luật ở thời điểm giải quyết hoặc có hành vi xảy ra ở thời điểm BLDS năm 2015 là đương nhiên được áp dụng hồi tố. Do đó, trường hợp này phải áp dụng BLDS năm 2005 tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng; ấn định một thời hạn để các bên hoàn thiện về hình thức, nếu vẫn không hoàn thiện về hình thức phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 134 và Điều 137 BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành BLDS năm 2005.

Tham khảo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/02/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về việc “Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm”, về các khái niệm như thế nào được coi là hợp đồng được thực hiện xong, hợp đồng chưa được thực hiện và hợp đồng đang được thực hiện. Theo đó, “Hợp đồng chưa được thực hiện là hợp đồng mà các bên chưa phải thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận và các quyền, nghĩa vụ khác phát sinh từ hợp đồng mà pháp luật có quy định” (điểm b); còn “Hợp đồng đang được thực hiện là hợp đồng mà các bên chưa thực hiện xong quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận và các quyền, nghĩa vụ khác phát sinh từ hợp đồng mà pháp luật có quy định” (điểm c). Đây là cơ sở để xác định giai đoạn hợp đồng khi giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 về điều khoản chuyển tiếp: “1. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau: b) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”.

Tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình (hợp đồng đang được thực hiện), thì Tòa án áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 công nhận hiệu lực của hợp đồng. Trên thực tế, nhiều bản án đã công nhận hiệu lực hợp đồng theo Điều 129 BLDS 2015 khi bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán từ 2/3 nghĩa vụ.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm hình thức trước ngày 01/01/2017 là vấn đề còn nhiều quan điểm khác nhau. Nếu áp dụng cứng nhắc BLDS 2005 thì nhiều hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho bên mua. Việc vận dụng Điều 129 BLDS 2015 là phù hợp với thực tiễn, bảo vệ sự ổn định trong quan hệ dân sự, đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên, đồng thời phù hợp với xu hướng nhân văn của pháp luật hiện đại.

  Trần Thị Điểu - Kiểm sát viên phòng 9 thực hiện